Načierno urobená elektrická prípojka, pivnica občas zaplavená vodou, pozemok v záplavovom území alebo myši či kuny v dome so zle vymurovanými základmi.
Aj takéto nepríjemné prekvapenia môžu zistiť noví majitelia domu alebo bytu až po kúpe nehnuteľnosti a vyplatení kúpnej sumy predchádzajúcemu vlastníkovi.
Ak nový majiteľ dodatočne zistí závažné nedostatky na nehnuteľnosti, o ktorých pred kúpou nevedel, nemusí byť všetko stratené. Môže sa pokúsiť odstúpiť od zmluvy alebo žiadať zľavu z kúpnej ceny. Dosiahnuť to však nie je jednoduché.
Šance na úspech v týchto prípadoch závisia od znenia kúpnej zmluvy, ale aj od skúseností právnickej kancelárie, ktorá aktuálneho majiteľa zastupuje. Ideálne však je sa takýmto nepríjemnostiam vyhnúť hneď na začiatku a snažiť sa dôkladne nehnuteľnosť prezrieť ešte pred jej kúpou.
Príliš dobré je podozrivé
"Záujemca by si vždy mal dať pozor na ponuky, ktoré vyzerajú podozrivo dobre. Pri kúpe nehnuteľnosti je dôležité si uvedomiť, že samotná nehnuteľnosť má kvality v dvoch rovinách, a tou je tak technická, ako aj právna rovina. Z technického hľadiska je jednoduchšie tieto mínusy odhaliť, pretože sú buď viditeľné, alebo v rámci predchádzajúceho užívania evidované. Z právneho hľadiska si však treba dávať väčší pozor, pretože sú známe prípady, keď kupujúci prišiel aj o byt, aj o peniaze, keď kupoval zo súkromnej inzercie," hovorí Filip Žoldák, partner realitnej kancelárie Herrys.
Ako dodáva, každá nehnuteľnosť má svoje špecifiká, a tak napríklad pri rekonštrukcii si treba dať pozor na to, či právny stav z hľadiska zápisu v katastri sedí so skutkovým stavom, alebo v prípade pozemku je oplotenie naozaj aj jeho hranicou.
Vytvoril interiér, ktorý neprijme každý. Vkus ľudí treba kultivovať, tvrdí architekt Samoľ Čítajte Preverte ich pred kúpou
Michal Lapšanský, partner právnickej firmy Vojčík & Partners, odporúča preveriť pred kúpou technický stav nehnuteľnosti so znalcom či s odborníkom v danom odbore, ktorý sa špecializuje aj na odhalenie chýb nehnuteľností. Samotný kupujúci si nemusí tieto chyby všimnúť ani pri detailnej obhliadke. Z právneho hľadiska je zase základom aktuálny list vlastníctva, z ktorého je možné zistiť, kto je skutočným majiteľom nehnuteľnosti, ako aj všetky ťarchy, bremená a iné obmedzenia.
"V prípade rodinných domov je dôležité preskúmať aj právny stav pozemku, na ktorom rodinný dom stojí. Dôležité je takisto preveriť aj prístup k nehnuteľnosti, a teda v koho vlastníctve je prístupová parcela a prípadné obmedzenia. Okrem samotného stavu nehnuteľnosti odporúčame sa zaujímať aj o okolie nehnuteľnosti – či nie sú v okolí plánované zmeny, ktoré by mali do budúcna vplyv na kvalitu bývania a hodnotu nehnuteľnosti," zdôrazňuje Lapšanský.
Ako upozorňuje portál Reality.sk, je dobré napríklad preskúmať, či nad pozemkom, popri, alebo pod pozemkom nevedú v nejakej časti siete, ktoré by mohli budúceho majiteľa nejako obmedziť. Je tiež dobré preskúmať termín nadobudnutia nehnuteľnosti predávajúcim, čo by však malo byť aj súčasťou znaleckého posudku nehnuteľnosti.
Preskúmajte okolie aj susedov
V prípade bytu si podľa portálu treba všímať aj stav a vek celej bytovky. Môže napovedať, akí ľudia v nej bývajú, či sa o svoj vchod a okolie starajú a bude sa tam dobre bývať.
Portál tiež odporúča pýtať sa na to, akými investíciami bytovka prešla, čo ju čaká, aký je stav financií vo fonde opráv a zaujímať sa napríklad aj o to, či je v nej zabezpečená ochrana, možno aj funkčným kamerovým systémom. Ak sa realizovalo zateplenie, portál radí zistiť, kedy a ako bolo realizované. Treba sa tiež pýtať na technický stav rozvodov, stúpačiek, výťahu, strechy, zateplenia, zistiť si energetický certifikát budovy a aké sú prevádzkové náklady na energie.
Pri obhliadke starších domov a bytov by sa mal kupujúci pozrieť najmä na stav okien a podláh. Je vhodné všímať si napríklad aj mokré fľaky v horných rohoch miestnosti, ktoré môžu znamenať, že nie je v poriadku izolácia a bytovka vlhne. Ak je nehnuteľnosť po rekonštrukcii, kupujúci by sa mal zaujímať o kvalitu urobenej práce. V prípade novostavieb sú zvyčajne problémom vlhkosť a plesne, praskliny v stenách a na strope, nefunkčné okná, zvuková izolácia a kvalita zateplenia.
"Atraktívnosť budúceho bývania závisí aj od susedov. Prekuknúť susedské vzťahy počas obhliadky je často nemožné, niekedy však stačí byť len pozorný. Ak vám na lokalite záleží, je dobré opýtať sa susedov, ako sa im býva. Napovie vám to, čo môžete do budúcna očakávať," uvádza portál Reality.sk.
Robotníci nechápali jeho zámer. Architekt obrátil dispozíciu naruby a priznal rozvody Čítajte Inštitút skrytých chýb
Ak vyjdú najavo existujúce závažné chyby a poškodenia nehnuteľnosti až po jej kúpe, pričom predávajúci vás na tieto nedostatky vopred neupozornil, neznamená to, že sa vo veci nedá už nič podniknúť. Legislatíva pozná tzv. inštitút skrytých chýb. Podľa Občianskeho zákonníka, má kupujúci v takýchto prípadoch právo napríklad na primeranú zľavu z ceny alebo môže od zmluvy aj odstúpiť.
"Kupujúci má právo na primeranú zľavu z dohodnutej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu škody, ak ide o takú chybu, ktorá vyjde najavo až dodatočne, teda nebola pri predaji poznateľná, ale v čase predaja existovala alebo si ju kupujúci pri uzatváraní zmluvy nevšimol - nevedel o nej," hovorí Michal Lapšanský, partner právnickej firmy Vojčík & Partners.
"V prípade, že je chyba taká vážna, že sa pre ňu už nedá nehnuteľnosť užívať, a teda ide o neodstrániteľnú a trvalú chybu, má kupujúci právo od zmluvy aj odstúpiť. Napríklad, ak je narušená statika nehnuteľnosti tak vážne, že už ju nie je možné opraviť, prípadne má poškodenie vplyv na obývateľnosť nehnuteľnosti, majetok a zdravie," dodáva.
Odstúpenie od zmluvy prichádza podľa Lapšanského do úvahy aj vtedy, ak predávajúci uviedol kupujúceho do omylu v otázke stavu danej nehnuteľnosti: "Teda, ak predávajúci kupujúceho ubezpečil, že nehnuteľnosť má určité vlastnosti. Najmä vlastnosti požadované kupujúcim, alebo že nemá žiadne nedostatky a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým."
Základom je kúpna zmluva
Pre odstúpenie od zmluvy a uplatnenie nároku zo škôd je rozhodujúci obsah kúpnej zmluvy, a to najmä v časti o technickom stave nehnuteľnosti. Podobne ako samotnú kúpu, tak aj následné možné prípady vo veci skrytých chýb nehnuteľnosti odborníci neodporúčajú riešiť na vlastnú päsť.
"V zásade platí, že úspešnosť sa odvíja od konkrétneho prípadu a znenia kúpnej zmluvy, ktorá môže a často aj upravuje možnosti odstúpenia či vypovedania kúpnej zmluvy inak ako Občiansky zákonník. Za zvýšenia pravdepodobnosti úspechu odporúčame obzvlášť pri takej zásadnej investícii, akou je kúpa nehnuteľnosti, osloviť advokátsku kanceláriu, či už s cieľom vypracovania konkrétneho znenia kúpnej zmluvy, ktoré poskytne dostatočnú ochranu kupujúcemu aj v situáciách, ktoré obyčajný kupujúci ani len nepredpokladá, alebo s cieľom posúdenia znenia kúpnej zmluvy predloženej predávajúcim. Ak kupujúci uzatvoril kvalitne pripravenú kúpnu zmluvu a je v spore navyše právne zastúpený, je väčší predpoklad, že v danom spore bude úspešný," zdôrazňuje Lapšanský.
V súvislosti so súdnym konaním tak Lapšanský predovšetkým radí osloviť advokáta, ktorý z právneho hľadiska posúdi nárok poškodeného a na základe poskytnutých podkladov vyhodnotí pravdepodobnú šancu na úspech sporu.
"Často totiž dochádza k situáciám, keď klienti podpíšu nevýhodnú zmluvu a len z titulu, že sa cítia poškodení, bez riadneho právneho posúdenia, iniciujú súdne konania, ktoré im v prípade neúspechu prinesú len ďalšie náklady v podobe povinnosti úhrady trov konania protistrany," vysvetľuje Lapšanský.
