Ešte pred niekoľkými rokmi pracovala v banke pre veľkých firemných klientov. Tam získala skúsenosti privátnej bankárky a dnes sa snaží návyky z tejto oblasti preniesť do realitného biznisu.
"To najdôležitejšie je, získať si klientovu dôveru a vybudovať v ňom pocit, že sa o jeho nehnuteľnosť staráme ako svoju vlastnú," tvrdí realitná maklérka ALEXANDRA NOVÁK v rozhovore o prenajímaní bytov.
Myslí si, že upratanie, dekorácia a nafotenie nehnuteľnosti na profesionálnej úrovni je jedným z najdôležitejších faktorov pri jej predaji či prenájme. Fotografie a prezentovaná nehnuteľnosť musia na prvý dojem záujemcu osloviť a vyčnievať spomedzi ostatných inzerovaných.
Mnohí klienti to ešte nepochopili. "Veľakrát musíme byt aj sami upratať. Robíme to aj za cenu, že sa to mnohým vlastníkom nepáči, pretože to považujú za zásah do súkromia," priznáva expertka.
Z rozhovoru sa dozviete:
- Či je rovnaký záujem o prenájom novostavieb a starších bytov v panelákoch.
- Koľko stojí prenájom luxusného a štandardného bytu v Bratislave.
- Či je záujem o prenájom aj v iných väčších mestách na Slovensku.
- Prečo rastie dopyt po prenájme v Košiciach.
- Ako je dnes vybavený štandardný byt určený na prenájom.
- Kto si najčastejšie prenajíma byt.
- Aké veľké byty sú v kurze.
- Ako ovplyvňuje parkovacia politika v hlavnom meste prenájom bytov.
- Či je pre vlastníka bytu rizikom dať súhlas podnájomníkovi na trvalý pobyt.
- Ako si môže vlastník chrániť byt pred nadmerným znehodnotením.
- Za akých okolností sa oplatí kúpiť si investičný byt.
- Či by si mladí mali kúpiť alebo radšej prenajať nehnuteľnosť.
- V čom je problém neexkluzivity pri predaji alebo podnájme nehnuteľnosti.
Predaj bytov vinou rastúcich úrokov hypoték akoby zamrzol. Zachraňuje realitné kancelárie prenájom bytov?
Realitný trh sa od septembra prebudil najmä v oblasti predaja bytov. Myslím si, že niektorí klienti, ktorí mali záujem kúpiť si nehnuteľnosť, ale odrádzali ich vyššie úroky, pochopili, že nemajú na čo ďalej čakať.
Realitná maklérka Alexandra Novák. (zdroj: Archív A.N.)Obhliadky nehnuteľností sú opäť v plnom prúde, záujem o kúpu bytu tu je a ceny dobrých nehnuteľností neklesajú, ak predávajúci nie je pod tlakom. Navyše, cena trojizbových a väčších bytov v Bratislave, v centre a v žiadaných lokalitách, neklesá ani v týchto časoch, keď je nápor na cenu veľký a mnohí ju znižovali.
Dopyt v dobrých lokalitách v Bratislave je silný pod vplyvom silnej, stabilnej a dostatočne veľkej skupiny kupujúcich, ktorých sa výška úrokových sadzieb až tak nedotýka alebo majú dostatok vlastných zdrojov.
Ale je pravda, že prenájmy sú stále zaujímavé a je o ne veľký záujem.
Je rovnaký záujem o prenájom v novostavbách a starších bytov v panelákoch, prípadne bytových domoch?
Záujem o prenájom starších bytov v panelákoch klesol. Z našich skúseností je najväčší záujem o prenájom bytov v novostavbách, najmä v bratislavskom downtowne, čo je okolie okolo Starého Mesta, Nív, pobrežie Dunaja.
Rozumiem neistote, ktorá sa týka vyšších úrokov, ale predsa len, ak platím nájom, peniaze mi odchádzajú. Ak hypotéku, splácam vlastnú nehnuteľnosť.
Dnes takto mladí väčšinou neuvažujú. Sú takí, ktorí chcú bývať v novostavbách, priplatia si za vyšší štandard, ide im o imidž. Nemajú problém zaplatiť 1800 eur za mesiac a ešte mi povedia: tri roky som býval v Panorame, teraz som tri roky v Skyparku a keď postavia Euroveu II, pôjdem tam.
Mladší bez záväzkov a vyšším príjmom, najčastejšie z oblasti marketingu a IT, riešia imidž a výhody, ktoré im nehnuteľnosť, lokalita a občianska vybavenosť prinášajú – parkovanie, recepcia, atraktívne priestory, lokalita, výhľad a podobne.
Niekedy dokonca potlačia iné výdavky, len aby mali pri bývaní vyšší štandard. Pre racionálne zmýšľajúcich je to nepochopiteľné.
Ale sú aj takí, ktorí začínajú rátať. Zvyčajne už majú rodiny. Napríklad za trojizbový byt v centre Bratislavy by zaplatili nájom okolo 1600 až 1900 eur mesačne. Ak by uvažovali o kúpe totožného bytu a splátka by ich vrátane poplatkov za energie a za správcu vyšla okolo dvetisíc až dvetisícštyristo eur, vyberú si radšej podnájom a päťsto eur si ušetria.
Obávajú sa, že s jedným príjmom, zohľadňujúc manželkinu materskú dovolenku, splátky neutiahnu.
Rozprávame sa o prenajímaní bytov v Bratislave. Dali ste príklad 1600 až 1900 eur za trojizbový byt. Je to nadštandard?
Byt, ktorý som dala ako príklad, sa nachádza v bratislavskom downtowne, v novej štvrti na Nivách. Je to bežná cena pre túto lokalitu pri dobre zariadenej nehnuteľnosti vrátane energií a parkovania.
Cena štandardného trojizbového bytu v strednej kategórii, v staršom paneláku či bytovom dome, sa pohybuje od 750 eur vyššie, plus energie a parkovanie okolo 90 až 120 eur.
Ako sa zbaviť problematických podnájomníkov? Čo radia právnici (otázky a odpovede) Čítajte Zmenila sa úroveň prenajímaných bytov?
Určite zaznamenávame vyšší nápor na vyšší štandard prenajímaných bytov, teda vybavená kuchyňa - chladnička, mraznička, mikrovlnná rúra, umývačka riadu, automatická práčka, sušička, sklenená zástena na vaňu.
Štandardom sa čím ďalej tým viac stáva klimatizácia. Klienti niekedy nechápu prečo byt, aj so zníženou cenou prenájmu, nevedia prenajať aj tri mesiace. Hneď ako doplnia klimatizáciu, byt často prenajmeme aj v priebehu pár dní.
Podobne je to aj so sušičkou. Ak mám tri byty a len v jednom z nich je sušička, ten byt odíde ako prvý. Dokonca aj za vyššiu cenu.
Veľkou pridanou hodnotou je veľa úložného priestoru, sklad či pivničná kobka. Tie sa veľmi dobre prenajímajú aj samostatne, hlavne v projektoch, kde bývajú prevažne rodiny. Ich cena sa pohybuje v rozpätí 35 až 90 eur mesačne.
Vždy sa vlastníkom snažíme vysvetliť, že ak mu nehnuteľnosť stojí mesiac neobsadená, tak za ušlé nájomné si mohol vybaviť byt niečím, čo by ju zatraktívnilo.
Spomínali ste, že o staršie panelákové byty je menší záujem. Nie je to tým, že tam si ľudia vypomáhajú svojpomocne a neoslovujú realitné kancelárie?
Možno, ale vidím tam aj iné dôvody. Predstavte si, že si chcete prenajať starší trojizbák v Dúbravke. Jeho cena je približne 600 až 800 eur, plus energie a parkovanie k tomu, všade platí parkovacia politika. Dostanete sa na sumu niekde okolo tisíc eur a začínate rozmýšľať, či sa vám neoplatí priplatiť si, aby ste nemuseli tak dlho dochádzať do centra.
Podstatným faktorom je, že pri starších bytoch, ktoré sa využívajú ako investičné, treba rátať s vyššou nákladovosťou – poplatok do fondu opráv, vyššími nákladmi na kúrenie.
Z našej skúsenosti väčšina ľudí v Bratislave radšej uprednostní novostavbu, kde sú navyše čisté pivnice, vchody, výťahy a podobne.
Starším bytom pri prenájme nenahráva ani parkovacia politika. Nájomcovia nemajú kde parkovať.
Drevené parkety vyniknú v každom interiéri. Dlho vydržia iba pri správnej údržbe Čítajte Ako sa to rieši?
Buď si nájomca nájde nejaké platené parkovacie státie, alebo trvalým pobytom.
Nie je pre vlastníka bytu riziko dovoliť nájomcovi nahlásiť trvalý pobyt na adresu nehnuteľnosti, ktorá mu nepatrí?
